房屋净值借款澄清

房屋净值借款人从美国国税局得到了好消息

为了解决房屋净值贷款扣除额的某些变化带来的混乱, 国税局已经发表了一份声明.

2017年12月通过的减税和就业法案(TCJA)导致了对长期减税的一些变化的困惑, 包括房屋净值贷款的利息扣除. 在回应, 国税局已经发布了一份声明,澄清了房屋净值贷款的利息, 房屋净值信用额度和第二按揭将, 在许多情况下, 仍可在TCJA下扣除-无论贷款如何标签.

之前的规定

根据先前的税法, 纳税人可以从一笔不超过100万美元的贷款中扣除“符合条件的住宅利息”, 加上房屋净值贷款的利息(除了用于购置房屋的债务),最高为100美元,000. 房屋净值债务不能超过房屋的公平市场价值(FMV)减少用于购买房屋的债务.

为税收目的, 合格的居所是纳税人的主要居所和第二居所, 哪一个可以是房子, 公寓, 合作, 活动房屋, 房屋拖车或小船. The principal residence is where the taxpayer resides most of the time; the second residence is any other residence the taxpayer owns and treats as a second home. 纳税人不需要在一年内使用第二套住房来申请抵扣. 如果第二套房子租给别人, 虽然, 纳税人还必须在一年内将其作为住房使用超过14天,即房屋租用天数的10%.

在过去, 无论贷款收益如何使用,符合条件的房屋净值债务的利息都是可扣除的. 纳税人可以, 例如, 用收入来支付医药费, 学费, 假期, 车辆和其他个人费用,并仍要求扣除分项利息.

TCJA规则

TCJA限制了到2025年为止的纳税人的抵押贷款利息扣除数额. 从2018年开始,纳税人只能扣除75万美元抵押贷款债务的利息. 国会会议报告中称,该法案还暂停了房屋净值债务的利息扣除. 而实际的账单包括章节标题“家庭资产债务利息的免税额”.因此,许多人认为TCJA取消了房屋净值贷款利息扣除.

2月21日, 美国国税局发布了一份声明(IR 2018-32)解释称,该法律仅暂停了房屋净值贷款利息和非用于购买的信贷额度的扣除, 建造或大幅改善纳税人的住房,为贷款提供担保. 换句话说, 如果贷款所得用于某些个人开支,利息是不可扣除的, 但如果收益流向, 例如, 为贷款提供担保的房子的新屋顶. 国税局进一步表示,抵扣限额适用于抵押贷款和房屋净值收购贷款的总和——房屋净值债务不再以100美元为上限,000元作为扣除的目的.

美国国税局的一些例子有助于说明TCJA规则是如何工作的:

示例1: 一个纳税人拿出了500美元,以800美元的FMV购买一套主要住宅,2018年1月10000. 这笔贷款以该住宅作担保. 今年2月,他申请了一笔25万美元的房屋净值贷款,以支付房屋的附加费用. 两笔贷款都由主住宅担保, 总金额不会超过房子的价值.

纳税人可以扣除两笔贷款的所有利息,因为总贷款金额不超过750美元,000. 如果用房屋净值贷款偿还学生贷款和信用卡, 虽然, 那笔贷款的利息是不能扣除的.

示例2: 前一个例子中的纳税人在1月份申请了相同的抵押贷款. 在2月份, 他还拿出了250美元,5万美元贷款买度假屋, 用那栋房子抵押贷款. 因为两笔抵押贷款的总金额都不超过750美元,000, 他可以扣除两笔抵押贷款的所有利息. 但, 如果他取出250美元,以万元房屋净值贷款购买第二套住房, 房屋净值贷款的利息不能扣除.

示例3: 2018年1月, 一个纳税人拿出了500美元,我花了5万美元抵押贷款买了一套主要住房, 由家庭担保. 今年2月,她贷款50万美元买了一套度假屋,用那套房子做了贷款担保. 因为两笔抵押贷款的总额都超过了750美元,000, 她只能扣除她支付的全部利息的一个百分比.

请继续关注

国税局的新声明强调了一个事实,即TCJA的细微差别需要一段时间才能完全消除. 当最重要的新规则和指导出现时,我们会让您随时了解最新情况.

有关这些更改的更多信息, 请联系您的AGH税务专业人士, 或者肖恩·沙利文使用下面的信息.

肖恩·沙利文

执行副总裁
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肖恩领导着公司的税务部门,并在AGH董事会任职. 除了提高业务业绩,尽量减少税务后果, 他在并购方面有着丰富的经验, 国际税收和业务结构. Shawn在税务和会计领域拥有公共和私人经验,并经常与制造业客户合作, 汽车, 批发销售, 房地产开发和建筑业.

注册会计师, 肖恩是美国注册会计师协会的成员, 堪萨斯注册会计师协会(KSCPA)和KSCPA税务委员会主席.

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